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是谁抬高了西安的房价?

| 招商动态 |2017-07-20

「西安房哥 」是本地唯一的业主房产自媒体平台。房哥决心凝聚每个人,直言买房真相,为业主发声!

西安楼市比天热

最近因为限购政策,加上到了年中,西安楼市相比前段时间,感觉“消停”了不少。不过就今年上半年这涨速和涨幅,相信很多人跟房哥一样目瞪口呆。

房哥找到一些数据,或许可以说明上半年西安楼市之“火热”:很多楼盘价格涨幅至少20%-30%,乃至翻番。从2017年近半年西安住宅价格走势来看,元旦后至3月初,西安房价基本维持在7700元/㎡。但随着销量涨势的变化,西安房价连续3个月呈现暴涨。6月初,西安房价增至9265元/㎡,相比3月初上涨18.52%。其中城南区、高新区房价已然过万。

“房价”绝对是房哥的朋友圈里讨论最多的话题。前些天一个朋友发来一张截图,他说前年他买房时才五千出头,当时北辰大道附近基本都是这个价。到了今年,才半年时间,就已经涨到了八九千。房哥告诉他,这根本不算什么。在咱们西安,无论去年买的哪里都是赚。虽然里面有“泡沫”的成分,然而,好像只有买房人“不顾死活”地一掷百万、千万。

开发商捂盘,购买者抢房

最近冷静下来,房哥就一直在想一个问题:到底是谁抬高了西安的房价?

城市GDP、人均收入水平等等都是影响房价走势的因素,但却不一定是房价暴涨的因素。就目前西安这次房价的暴涨,上述几个因素也不一定能解释的通。那具体是什么原因呢,房哥来给大家捋一捋。

房价在短时间内的暴涨,主要是由预期决定的。当楼市的供需双方都预期房价要持续上涨时,开发商会捂盘惜售,购房者会群起抢房,导致房价加速上涨。

西安作为房价五、六年不涨的奇葩城市,这次的突然“发飙”让很多人措手不及。用“抢房”来形容目前的楼市,似乎并不为过。捂盘惜售的开发商不在少数,相信近期看房的各位,每隔一两周,就会收到置业短信让你去选房吧。

不仅让人感觉房子”极少“,售价也在不断刷新。好像开发商突然完全不担心房子卖不出去,反而怕不够卖,一定要控制销售速度,以便卖个高价。个别项目的“吃相”恐怕已经不能用“难看”来形容了。

可怕的是,购房者也是蛮拼的,争着抢着要买房,甚至摇号也要花钱走关系。让人觉得很多楼盘似乎一房难求,开盘即售罄。而融创宸园高层房源的30万验资,中海昆明路九号从15万认筹金提高到30万,以此确定购房者的购买资格。

要说里面没有炒作的嫌疑,房哥肯定是不信的。但是购房者仍然不得不想尽办法去争取这个资格。或许,这就是买涨不买跌的心理在作祟,又或者说是一种恐慌——对房价上涨的恐慌,对买不到房的恐慌。面对不断攀涨的房价,是买房还是观望?购房者似乎都很果断,总认为稍有耽搁就会搭上几年的收入,特别是看到北上广深的房价上涨情况,大有“买了悔三天,不买悔三年”的意思。

“预期”背后

到底是什么原因会产生这种“预期”?有几点是必须要讲的。

第一点——推货量少,供不应求

据美城机构数据显示:截止2017年5月末西安市商品住宅库存量为801.83万㎡,比上月减少107.67万㎡,库存面积持续减少,去化周期为5个月,较2016年初下降10个月。目前商品住宅去化周期自2013年来处于历史地位,市场供不应求,房源短缺严重。

这对开发商来说,当然是涨价的好时机。供需关系的变化导致卖方市场,开发商稳步就班,控制节奏,逐步提高房价。

第二点——“地王效应”的助推

“地王效应”一直是商品房价上涨的一个重要因素。在一线城市,这个因素不断带动房价飙涨,同时吸引投资需求不断涌入市场,几度造成商品房供不应求的市场格局。

去年12月份,经过46轮竞拍,融创最终以18.5亿元夺得东二环137亩地。成交土地亩单价1346.27元/㎡,楼面地价7212元/㎡,土地溢价11.6亿元,土地溢价率168.12%,“地王”当之无愧。

当时,有人预测项目后期售价在15000元/㎡左右。那个时候,西安房价还未飙升,附近均价六七千,融创15000元/㎡在当时绝对是高价。不过,这个项目现在怎么样了?房哥没有了解到什么消息。如果有了解情况的小伙伴们,欢迎给房哥留言。

15000元/㎡现在看来还是“图样图森破”,应该远不止这个价格了。来看看融创在西安的其他项目:融创·揽月府(单价20000元/㎡)、融创星美御(高层单价17000元/㎡,洋房单价23000元/㎡)、融创西安宸院(高层单价13000元/㎡,洋房单价22000元/㎡)。无论产品怎样,价格肯定是片区最高的。融创·揽月府据说要打造西安最贵的合院别墅,项目参考融创苏州桃花源,连宣传图都是苏州项目的。但容积率和绿化率要比桃花源差得多,底气何在?我们可以拭目以待。

虽然地王的出现,是未来城市土地价值的体现。但这个价值肯定是直接转嫁到房价里,由购房者买单的。所以说“地王效应”跟房价的促涨,有着密切的关联。

第三点——招商引资与城市发展

2月15日—16日,正泰集团、传化集团、华立集团、富通集团、吉利集团、海亮集团、浙江民营企业联合投资股份有限公司等浙江知名民营企业,组团到西安考察旅行。被看做是拉开了浙商与西安深度合作的序幕。

2017丝博会暨第21届西洽会西安分团共签订项目420个,总投资11650.7亿元。比上届项目总数增加82个,投资总额增加7952亿元,实现了“井喷式”的增长。是历届西洽会签约项目最多、投资额最大的一年。

这两年西安开展的“烟头行动”、“厕所行动”,让西安的公共环境大幅改善。市政府提出要做“五星级店小二”,西安的城市活力提升了,投资环境也得到了改善,资本迅速进入。可以预见,西安的产业结构将发生巨大变化。越来越多的优质企业和优质项目落户西安,对整个城市起到带头作用。更多更好的就业机会出现,会淘汰掉没有发展前景,或薪资水平低的企业,才能吸引人才留下。

可以说十年了,西安的招商引资终于走上了正轨。

要发展城市,政府会先治吏,再优化投资环境、招商引资、吸引人才,然后经营城市。

经营城市,就是搞房地产,提高地方政府收入。只有这样政府才有钱去干别的事情,市政建设、教育环境、医疗条件等才能继续改善。所以从政府层面还是希望房价稳步温和上涨。

城市发展理念的突变,代表着本届政府立志打造大西安,打造西北中心的决心。让更多人愿意为将来的西安买单。

不过这波上涨对没及时“上车”的刚需来说,确实残酷了一些。 商人逐利,开发商更是善于抓住一切利好来提高房价。修地铁、建学校、建公园、建商场等都是涨价的理由。

以浐灞片区为例,如果你看的项目够多,你会发现置业顾问的说辞有几点是非常相似的。比如浐灞自贸区成立,万达城落户、西安体育中心及丝路国际会展中心的规划等等。这些都是上半年比较有影响力的事件。所以开发商调价似乎相当理直气壮,作为相对弱势的购房者没有一点脾气。

第四点——价格标杆项目的带头作用

标杆项目对房价的影响简单来说就是“你涨价了?我也要涨!于是大家都涨了”。西安的标杆项目,很容易让人想到高新区的“中大国际九号”——西安最贵的豪宅,没有之一。

去年开盘价38000元/㎡,那个时候西安高新区的房价在8000左右,仅仅是它的一个零头。据说现在的价格已经接近50000了,一套房子总价至少千万,给人一种身在“北上广深”的错觉。

这让房哥想起电影《大腕》里的一段经典台词“一定得选最好的黄金地段,雇法国设计师,建就得建最高档次的公寓。什么叫成功人士,成功人士就是买什么东西都贵的,不买最好的。所以,我们做房地产的口号就是:不求最好,但求最贵!”

中大国际九号一出来,高新区成为了名副其实的CBD,周边房价蹭蹭蹭往上窜。连旁边的城改项目名城天下,据说最低已经卖到了15000元/㎡,南北通透的16000元/㎡以上。丹轩梓园,开发商已经不着急开发最后一期了,而是准备捂盘卖到40000元/㎡。

高价项目可以说是城市的代表作,标杆价格支撑了更多项目的上涨势头。而逐步拉升的价格也说明了销售情况能支撑价格上涨。

第五点——相对宽松的落户政策

现阶段,经济条件最好的还是北上广深,对人才有强大虹吸效应。沿海的珠三角、长三角、天津也跟着沾光。四川、河南本省人口基数很大,所以成都、郑州发展也很快。反观西安,在这一轮人口争夺中并没有多少优势。

说实话,内陆的几个大城市,各方面半斤八两:你的教育强点,我的医疗强点,它的工业强点,另外一个三产强点,仅此而已。所以谁能吸引到更多相对优秀的人才,谁极有可能在城市竞争中脱颖而出,成为为数不多的内陆明星城市。

但2009年至2014年这五年间,西安新增人口才19万!人口数量的稳定不变,也是之前西安房价没有太大变化的原因之一。

不过从近两年开始,西安市政府加大了外来人员落户的利好政策的实施。

目前西安的落户政策大概有六种,一是买房落户,二是缴纳社保满两年落户,三是全日制高等院校毕业落户,四是投资纳税落户,五是自主创业落户,六是夫妻投靠政策。

这其中,“买房落户”是房哥关注的重点。

2015年6月份西安市政府正式发布新政“在西安市行政区内购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上商品住房(以买卖合同网签备案时间为准)和二手住房(以买卖合同网签时间为准)的,取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后即可落户”。

当时,这个政策的主要目的是“去库存”。虽然目前没有明确数据来描述有多少人出于落户的目的购房,但是我们仍然相信,这一政策在“去库存”中起到了不小的作用。

今年7月13日起西安进一步放宽部分户籍准入条件,进一步放宽本科及以上学历人员落户的年龄限制,将“全日制普通高等院校、中等职业学校(含技工学校),国民教育同等学力和留学回国人员落户”条件中,本科学历人员(含国民教育同等学力和留学回国人员)落户的年龄限制,由35周岁(含35周岁)以下,调整至45周岁(含45周岁)以下;硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制。

数据显示,西安市从3月份落户政策实施以来共迁入落户64344人,同比增加49925人,增长了346%。人口的不断增长将有效的提升新区的人才流入,有了人口保障也将提升新城区的经济发展,西安居住格局也会进行不断的扩大。以目前的发展趋势来看,长期政策的影响下西安人口突破千万也不是没有可能,或许只是个时间问题,而人口的增长势必会引起西安房价的上涨。

西安最近制定了多个吸引人才的计划,网上都能查到,房哥就不赘述了。

结语

在房哥看来,上述几个都是影响西安目前房价上涨的因素。大家可能最担心的一个问题就是,价涨了,房子怎么买。

首先房哥要告诉大家,下半年西安房地产市场会平稳发展。

根据西安市房管局下发的《关于公布我市主城区及长安区下半年新建商品住宅上市供应计划(第一批)的公告》显示,下半年将有239个项目推出新房源,共计约16万套,总建面约1857万方,可以预见下半年市场会加大供货量。

另外,7月15日西安市政府公布了商品房购买资格审查细则,对6.28限购政策做了更详细的补充。说明政府抑制炒房的决心。

而最近银行的贷款政策的缩紧,相信已经选房的各位都感受到了其带来的影响。

从这些政策变化可以看出,下半年西安的房价会趋于平稳。

面对西安目前的房价,很多持观望态度的购房者肯定想问,现在入手合适不合适?这一点,房哥之前也讲过了。对于有居住需求(而非投资)的各位,多考虑一下自己需要一个什么样的房子。这套房子真正是作为你家庭五年计划,甚至十年计划中的一个重要部分的话,就适时出手。只要你具备购买资格和购买条件,就抽出时间认认真真去踩盘,把楼盘的信息尽可能地多掌握一些。然后老老实实按照家庭收支比,做出详细的购买计划。毕竟自住的房子,不叫资产,叫负债。

大家不妨趁这两天休息一下,冷静一下头脑。到了下半年更有计划、更有目的地选房。

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